El mapa cambió: por qué O'Higgins dejó de ser el patio de Santiago

 

Hace algunos años, cuando un cliente me preguntaba dónde comprar para invertir, la respuesta cabía en una sola palabra: "Santiago". Hoy esa conversación dura bastante más y casi nunca termina en la capital. El suelo se acabó, las restricciones urbanas se multiplicaron y los precios dejaron muy poco espacio para entrar con un ticket razonable. A menos de una hora por la Ruta 5 Sur, en cambio, la Región de O'Higgins fue reuniendo condiciones que rara vez coinciden en un mismo territorio: suelo disponible, conectividad real con la capital y una economía que no depende de un solo rubro.

La gente ya se dio cuenta, y votó con los pies. Entre 2017 y 2024, según el INE, Machalí sumó un 23,3% de población y Rancagua un 13,5%. Ambas crecieron más rápido que el promedio de la Región Metropolitana en ese mismo período. Detrás de cada punto porcentual hay familias que decidieron que vivir a 90 kilómetros de Santiago no era una renuncia, sino una mejor ecuación entre metros cuadrados, tiempo de viaje y calidad de vida.

Para el inversionista, el número que importa está en otra parte. La Cámara Chilena de la Construcción midió a abril de 2026 rentabilidades promedio de 5% en departamentos de Rancagua y 6% en Machalí. Varias comunas de Santiago, con mercados ya maduros y saturados, se mueven hoy entre 3% y 4%. La diferencia no viene de una fiebre especulativa: la base de precios en la VI Región sigue siendo bastante más baja que en la capital, y ahí queda todavía margen de recorrido. Eso no elimina el riesgo. Si la industria responde de forma desordenada, la sobreoferta llega antes de lo que cualquiera espera.

Hay algo más de fondo, y es lo que separa a un ciclo pasajero de un cambio estructural. Rancagua y Machalí dejaron de funcionar como ciudades dormitorio. La consolidación de la Ruta 5 Sur, las mejoras en la conectividad ferroviaria y el crecimiento de la infraestructura logística cambiaron la ecuación. En el eje Rancagua-Graneros se instalaron centros de bodegaje y distribución de última milla que en los últimos tres años atrajeron operadores que antes solo miraban el anillo de Santiago. Eso genera empleo donde la gente vive, y el empleo local es lo que sostiene la demanda inmobiliaria cuando el subsidio de turno se termina.

Si está evaluando comprar, vender o invertir en la región, el momento pide criterio antes que apuro. Los datos citados corresponden a departamentos en Rancagua y Machalí, y no se trasladan sin más a parcelas, terrenos o segunda vivienda en el litoral, donde la lógica de valorización es distinta. Cada operación necesita su propia tasación, su estudio de títulos y una lectura honesta del mercado comparable. Escríbame y revisamos su caso con números concretos, no con titulares.

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Fuente: Sebastián Nieny, "O'Higgins y el nuevo mapa del desarrollo inmobiliario chileno", columna de opinión publicada en El Rancagüino el 20 de julio de 2026.