Guia Inversionista - Un asombroso 3,97%: el número que devolvió a mucha gente a la mesa de negociación
Mis queridos inmobilines, hoy vengo hablar de las bajas en la tasas crediticias, durante tres años escuché la misma frase en las visitas: "me encanta, pero con estas tasas no me da". No era falta de interés ni de ganas. Era aritmética. Entre 2022 y 2024, el costo del crédito hipotecario dejó fuera a compradores que tenían trabajo estable, ahorro y una necesidad real de vivienda. Muchos guardaron la carpeta en un cajón y decidieron esperar.
Ese cajón está volviendo a abrirse. La tasa hipotecaria promedió 3,97% en junio de 2026, según el Portal Mercados Inmobiliarios, el menor nivel desde noviembre de 2021 y la tercera medición consecutiva bajo el 4%. Tres mediciones seguidas ya no son un accidente estadístico, son una tendencia con algo de piso. Y para quien tenía la operación congelada, cambia por completo la conversación con el banco.
Conviene decirlo con claridad para no vender humo: esto no es un boom. El acceso al crédito sigue siendo bastante más exigente que antes de la pandemia, y el 3,97% es un promedio nacional, no la tasa que a usted le van a ofrecer. Cada banco define su oferta mirando renta acreditable, antigüedad laboral, deudas vigentes, pie disponible, plazo y tipo de propiedad. El titular abre la puerta; su carpeta decide si entra.
Hay un segundo grupo que casi nadie está mirando, y ahí veo la oportunidad más concreta. Si usted compró entre 2022 y 2024 con una tasa muy por encima de la actual, la pregunta ya no es si comprar, sino si le conviene refinanciar. La portabilidad financiera, vigente desde 2020, permite trasladar el crédito de una institución a otra buscando mejores condiciones. No aplica en todos los casos: depende del saldo insoluto, el plazo que le queda, los seguros, los costos operacionales y la nueva tasación. Pero pedir tres cotizaciones no le cuesta nada y puede significar varios millones a lo largo del crédito.
¿Y si espera a que baje más? Podría bajar, aunque nadie lo garantiza, y esa espera tiene su propio costo: cuando el financiamiento se abarata, aparecen más interesados por las buenas propiedades y su margen de negociación se estrecha. Antes de decidir, ordenemos los números de su caso concreto: simulación de dividendo, pie real incluyendo gastos operacionales, y una revisión de títulos de la propiedad que le interesa. Escríbame y lo vemos con calma, sin apuro y sin titulares.
Rodrigo Manriquez
Leguleyo inmobiliario
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